Общие тенденции


Экономический подъём в стране отразился на росте объёмов и на качественных показателях офисной недвижимости. Основной тенденцией сейчас является дефицит офисных помещений, причём качественные и технические характеристики большинства предлагаемых помещений не соответствуют требованиям потенциальных арендаторов.


В основном офисные объекты поступают на рынок после полной реконструкции сразу или очередями, а не постепенно, путем реинвестирования арендных платежей, что раньше было типично. Более того, впервые за последние годы несколько бизнес-центров строятся "с нуля". Удовлетворяя спрос, девелоперы активно осваивают новые территории, особенно набережные Невы - Выборгскую, Петроградскую, Ушаковскую, Пироговскую. Тому есть вполне рациональные объяснения. Во-первых, это транспортная доступность набережных - до них проще добраться из центра, а также из-за города по Приморскому шоссе. Кроме того, просторные участки позволяют решить проблему парковок, а вид из окон отвечает самым серьезным требованиям.


Рост доходов компаний приводит к расширению занимаемых ими площадей и к повышению требований к функциональным характеристикам помещений. Во-первых, это месторасположение (свидетельствующее о процветании компании), во-вторых, инфраструктурное и техническое оснащение офиса (наличие собственной парковки для а/м клиентов и сотрудников, наличие необходимого количества телефонных линий, причём линии ПТС рассматриваются как дополнительное преимущество, наличие на территории бизнес-центра сервисных служб: банк, тренажёрный зал, ресторан и т. п.). Очевидным преимуществом остаётся близкое расположение от станции метро.


С начала 2000 г. чётко прослеживается тенденция к повышению требований к качеству ремонта внутреннего пространства офисных помещений, мест общего пользования и фасадной части здания бизнес-центра. Причём если до недавнего времени офисные комплексы реконструировались по принципу «слоёного пирога»- ремонт производился силами и за счёт арендатора, при этом затраты на ремонт принимались сторонами как авансовый платёж за арендную плату на согласованный сторонами срок, то сейчас управляющие компании создают полноценный коммерческий объект ещё до вселения арендаторов.


Вследствие возросших требований потенциальных арендаторов и улучшения условий аренды некоторые бизнес-центры сумели повысить расценки на 15 - 20% и не испытывают никаких проблем с заполняемостью. В отличие от предыдущих лет повышенным спросом пользуются площади в деловых зданиях категорий "А" и "В". В центре города популярностью пользуются особняки, которые солидные отечественные и иностранные компании покупают под представительские офисы.
На сегодняшний день спрос активен во всех секторах офисного рынка: от простых рабочих офисов, которые по-прежнему дешевы, до эксклюзивных вариантов «с видами», значительно выросших в цене за последние несколько месяцев. Рост интереса к дорогим объектам связан прежде всего с тем, что в Санкт-Петербург снова потянулись иностранные бизнесмены. Начиная с лета 2002 года компании с иностранным капиталом и московские фирмы активно ищут помещения под свои представительства.



Тенденции в развитии бизнес-центров категории А





Рынок дорогих бизнес-центров сформировался в Петербурге непосредственно перед кризисом 1998 г., когда за год в эксплуатацию было введено сразу три здания. После августовских событий они оказались невостребованными, в то время как сейчас риэлтеры поговаривают об их дефиците. Предпосылки этого дефицита складывались все последние годы: общий экономический подъем обусловил стремление арендаторов к расширению деятельности и в то же время к повышению требований к офисным помещениям. Кроме того, "стратегические импульсы", связанные с избранием в 2000 году Президентом РФ Владимира Путина, который способствовал повышению статуса Санкт-Петербурга, а также предстоящий 300-летний юбилей привели в город новые иностранные и московские компании.


В Санкт-Петербурге всего четыре офисных объекта ("Атриум", "Северная столица", "Шведский дом" и "Белые ночи"), которые можно отнести к категории "А". Их общая площадь составляет всего 23 500 кв. м.





За четыре с лишним года ситуация изменилась в корне. На сегодняшний день более половины площадей в бизнес-центрах категории "А" уже заполнены, а, например, загрузка "Атриума" составляет 80%. Арендаторы подбирают крупные офисы. Так, БНП-Дрезднер Банк снял целый этаж (1000 кв. м) в деловом центре "Белые ночи".


По данным web-издания СПб ESTATE (http://estate.spb.ru) заполняемость бизнес-центров категории А с 2000 года постоянно росла и в 2002 году приблизилась к максимально возможной - 85-90% (среднее значение по бизнес-центрам категории А в мировой практике). По оценке аналитика представительства компании Colliers International Владислава Семенова, оставшиеся незанятыми 10-15% площадей приходятся на не самые привлекательные помещения (с точки зрения планировки, размера, вида из окон и пр.).


Характерный пример - бизнес-центр "Дом белых ночей" на Малой Морской. Реконструкция была закончена сразу после кризиса, и в течение всего 1999 года площади в этом бизнес-центре простаивали. В 2000 году было сдано в аренду уже 18% офисных помещений, годом позже уровень "загрузки" достиг 70%, а к осени 2002 года - более 90%. С "Домом белых ночей" связана и одна из крупнейших сделок 2002 года в сегменте офисной недвижимости категории А. Туда переехала компания Ernst&Young после присоединения Arthur Andersen. Аудиторы арендовали 1100 кв. м. Сейчас ни один бизнес-центр категории А не имеет пустующих площадей большого объема (более 1000 кв. м) на одном уровне. Объем предложения мал и не может удовлетворить серьезный спрос. Так, уже в 2001 году, не найдя удовлетворяющих своим требованиям помещений для аренды в категории А (или В+), крупные российские компании предпочитали покупать и реконструировать небольшие здания под офисы (500-1000 кв. м). Так поступили, например, МТС и "ЛУКОЙЛ Северо-Запад Нефтепродукт".





В 2002 году в Санкт-Петербурге в сегменте офисных площадей категории А риэлтеры отметили лишь одно событие - на рынок было выставлено около 1500 кв. м в Credit Lyonnais Building на Невском проспекте, 12. Это здание даже не является бизнес-центром в традиционном понимании этого термина, скорее, это удачно расположенный дом с пустующими качественными офисными площадями, оставшимися от банка.


Эксперты крупной московской риэлтерской компании Penny Lane, которая заявила о своем интересе к петербургскому рынку, в подготовленной по этому поводу аналитической записке без оговорок заявили о том, что рынка офисов категории А в Санкт-Петербурге на данный момент попросту нет. Общий объем имеющихся в наличии площадей такого класса не дотягивает до 30 тыс. кв. м, что составляет около 0,006 кв. м на душу населения. По заявлению экспертов Penny Lane Realty, такой уровень Москва имела еще в 1994 году, следовательно, отставание Петербурга от столицы по уровню обеспеченности офисными площадями класса А составляет почти 8 лет. Кстати, аналитики Colliers International на начало октября 2002 года оценивали московский рынок офисных площадей класса А в 1,2 млн кв. м. Еще 50 тыс. кв. м (то есть больше, чем во всем Санкт-Петербурге), по их расчетам, будет сдано до конца этого года.


Менеджер по маркетингу управляющей компании " Голуб-Петерсберг" (бизнес-центр " Атриум" на Невском проспекте, 25) Ольга Сергевнина полагает, что основная проблема появления новых бизнес-центров А-класса - территориальная.


Именно поэтому любой проект бизнес-центра в районе Невского проспекта и прилегающих к нему улиц является уникальным. В 2003 году ожидается ввод в эксплуатацию нового бизнес-центра категории А на Караванной улице, рядом с кинотеатром "Родина". Планируемая общая площадь здания - 10,5 тыс. кв. м, арендопригодная часть - около 6000 кв. м. Особенность проекта заключается в том, что в отличие от уже существующих бизнес-центров категории А дом на Караванной построен заново. Также в ближайшее время планируется начать строительство второй очереди бизнес-центра "Северная столица" на Мойке общей площадью 8000 кв. м.


К концу 2003 года должна быть завершена реконструкция здания на Невском пр., 38, принадлежащего ПСБ, где планируется создание торгово-офисного комплекса класса А. Дом серьезно пострадал от пожара в декабре 1994 года, сохранились в основном фасады и прилегающие к ним помещения. Для финансирования работ ПСБ привлек долгосрочный кредит "Интербанк, Прага". Помимо сохраняемой части здания вдоль Невского проспекта и Михайловской улицы, проект предусматривает и новое строительство на месте разбираемых дворовых флигелей. Общая площадь с учетом новаций составит 14.500 кв. м. Сторонним арендаторам будет отведено около 5000 кв. м. Сюда включаются не только офисные помещения, но и магазины.


Впрочем, пока, по оценке специалистов компании DTZ, очевидна лишь стабилизация рынка и заметны только первые признаки улучшения. Невостребованных помещений еще достаточно. Арендодатели по-прежнему ведут гибкую политику и готовы снижать заявленные цены.



Тенденции в развитии бизнес-центров категории В


Очень хорошие финансовые показатели этой осенью демонстрировали бизнес-центры категории "В". Заполняемость наиболее известных офисных зданий, относящихся к этой категории, составляет 80 - 85%.





Загрузка таких объектов, как Inform-Future, JGB House-1 и -2, "Нептун", "ПРИН", достигает 95 - 100%. Третья очередь делового центра "Нептун" площадью около 2000 кв. м, недавно введенная в эксплуатацию, уже разобрана арендаторами по ставкам 230 - 250 долл. за кв. м в год. Помещения сдавались этажами - по 370 кв. м. Начальник офисной службы АОЗТ "Бизнес-центр "Нептун" Алексей Барабаш отмечает: "Этой осенью наблюдается лавинообразный спрос на офисы нашей ценовой категории. Заявки самые разные - от 20 кв. м до 1000 кв. м. Обидно, что мы не смогли принять всех клиентов".


Спрос в бизнес-центрах категории "В" формируют в основном фирмы с иностранным капиталом и московские структуры, открывающие филиалы в Санкт-Петербурге. Наиболее востребованы маленькие помещения под представительства (пара комнат с развитой инфраструктурой и качественной отделкой) либо офисы площадью 100 - 300 кв. м.


В течение осени 2002 года арендные ставки на помещения этой категории выросли и достигают 300 долл. за кв. м и выше. По подсчетам генерального директора компании BCM Group Елены Черевко, расценки в бизнес-центрах категории "В" и "С", которыми управляет фирма, увеличились в среднем на 20%. Елена Черевко полагает, что до конца года спрос продержится на высоком уровне, а новый всплеск активности (после праздничного затишья) наступит в марте.


В бизнес-центре "Нобель", расположенном достаточно далеко от центра (на Выборгской стороне), но номинированном как объект категории "В", верхний этаж (500 кв. м) с видом на Неву сдается единым лотом из расчета 320 долл. за кв. м в год. Управляющие "Нобеля" рассматривают несколько заявок.


Сегмент офисных центров категории В остается лидером по вводу новых площадей в 2002 году и планируемых на 2003-й. Спрос на помещения данного класса преобладает на рынке. Его формируют в основном местные и московские фирмы. "Платить за преимущества класса А на сегодня могут позволить себе только наиболее крупные международные компании, финансовые институты и дипломатические представительства, - комментирует Ольга Сергевнина. - Дело в том, что класс А предполагает не только комфорт и надежность, но еще и репутацию. Кроме того, сегодня на первый план выходит и безопасность. К сожалению, не все компании это понимают и поэтому не хотят платить за те вещи, которые нельзя "потрогать".


Заполняемость бизнес-центров категории В продолжала расти в течение последних месяцев и к концу 2002 года составила 95-100%. То есть бизнес-центры этого класса заполнены практически полностью. Риэлтеры отмечают среди тенденций текущего года увеличение спроса на крупные площади. Объем таких помещений (в том числе введенных в эксплуатацию в 2002 году), по оценке Colliers International, составляет около 60.000 кв. м. Некоторые из них были заполнены на 100% практически сразу после открытия.



В частности, это относится к бизнес-центру "Добролюбов" (куда, например, переместился с Невского проспекта филиал "Совинтела" и где взяла в аренду площади "Дельта Телеком"), а также к первой очереди " Сити-Центра" на Петроградской набережной.


К новому строительству в сегменте В относится и возводимый корпорацией "Возрождение Петербурга" бизнес-центр на Шпалерной улице. Причем инвестор выбрал необычную схему работы с клиентами: офисы в будущем бизнес-центре не сдаются, а продаются в собственность. Также в течение 2003 года планируется завершение строительства второй и третьей очередей "Сити-Центра".


Несмотря на активность инвесторов, аналитики полагают, что "перепроизводство" офисных площадей рынку не грозит. "Увеличивается не только предложение офисов, но и спрос на них, причем примерно в том же объеме", - полагает Елена Черевко.


Диапазон арендных ставок на офисы класса В - 200-450 долларов за квадратный метр. Запрашиваемые цены, по наблюдениям специалистов, как правило, увеличиваются по мере роста заполняемости бизнес-центра. В этом сегменте средняя стоимость по фактически заключенным сделкам в течение 2002 года практически не менялась. Владельцы офисных площадей заверяют, что цены, указанные в прайс-листах, практически не отличаются от сумм реальных сделок.


Общий объем предложения офисных помещений категории В равен 220000 кв. м, что в расчете на душу населения составляет примерно 0,045 кв. м (в Москве этот показатель 0,15). Отставание Санкт-Петербурга от Москвы по количеству бизнес-центров класса "B" оценивается в 5,3 года. Однако спрос на подобные офисы в Санкт-Петербурге прирастает высокими темпами, как за счет появления новых арендаторов, так и за счет тенденции к наращиванию офисного пространства существующими клиентами. В результате арендные ставки в данном сегменте растут на 10-15% в год.


Высокая заполняемость и приличные ставки - до 200 долл. за кв. м в год - характерны для молодых бизнес-центров категории "С". В прошлом в этих зданиях размещались НИИ, заводоуправления и даже производства. После кризиса они начали активно развиваться и приняли арендаторов, которым стали не по карману дорогие помещения в классических бизнес-центрах. Звездный час этих объектов пришелся на 1999 год. Однако и сейчас они пользуются хорошим спросом среди отечественных арендаторов, а грань между зданиями категорий "В" и "С" становится все более условной.


Бизнес-центры успешно переманивают клиентов из отдельных офисных помещений. По данным "Стэнли проперти корпорейшн", в сентябре предложение конторских помещений превышало спрос на 25%. На окраинах по-прежнему можно арендовать небольшой рабочий офис по 6 - 7 долл. за кв. м в месяц. В центре ставки доходят до 15 долл. за кв. м.


Для сектора офисной недвижимости 2002 год оказался более чем удачным. Количество сделок по аренде выросло на 20% по сравнению с прошлым годом, а ведущие риэлторские компании почти вдвое увеличили объемы продаж. Следующий год должен пройти под знаком повсеместного офисного строительства. Но цены от этого ниже не станут: спрос сейчас превышает предложение почти на 80%.