Хранить оборотный товар в собственном офисе или близлежащем подвале по сегодняшним меркам — «моветон». Все большее число предпринимателей присматриваются к современным складским комплексам, которые начали появляться на окраине Москвы и в ближнем Подмосковье. Однако спрос сегодня настолько превышает предложение, что далеко не все арендаторы являются желанными клиентами для арендодателей.


Нет, конечно, можно снять подвальное помещение, сложить туда свой товар и тихо радоваться. Дешево и сердито? Вот именно: сырость и грызуны вполне в состоянии привести товар в негодность. Можно сложить коробки и тюки у себя в офисе. Вот только посетители этого не поймут и, скорее всего, усомнятся в респектабельности вашей компании. Они–то давно уже знают, что офис — это офис, а склад — это склад. И путать эти две вещи по меньшей мере неразумно. Недаром предприниматели в последнее время все чаще делают выбор в пользу современных складских комплексов. «Большинство арендаторов предпочитают снять качественный склад, хоть и по более высокой цене. Старые помещения только номинально являются дешевыми, — говорит директор по развитию компании ITF Development Алексей Самсонов. — Например, в большинстве складов советской постройки слишком низкие потолки, а это снижает коэффициент хранения, и клиент вынужден арендовать большую площадь».


— Те, чей бизнес уже тормозится из-за неудовлетворительной складской логистики, буквально рвутся в склады приемлемого качества, полностью осознавая, что, хотя они и будут платить больше за квадратный метр помещения, этот метр будет гораздо эффективнее и экономически целесообразнее, чем в «советском ангаре», — добавляет руководитель отдела складской недвижимости компании Praedium Руслан Суворов.


Покупатели нашлись


При ближайшем рассмотрении выясняется, что складской рынок в Московском регионе только начал развиваться. «Рынок перешел из состояния малоразвитого в стадию развивающегося. При сохранении нынешней активности примерно через два года он может стать развитым», — говорит старший консультант отдела складских и индустриальных площадей компании Jones Lang LaSalle Игорь Егоров.


По оценкам наблюдателей, 2005 год стал переломным для складского сегмента. Именно тогда на этом рынке были заключены первые инвестиционные сделки, заявлены новые грандиозные проекты, а также обозначились основные тенденции развития.


Растет и инвестиционная привлекательность складского рынка. По данным компании Praedium, объем инвестиций в складскую недвижимость в 2005 году составил 250 миллионов долларов.


Кроме того, западные инвестиционные фонды охотно начали покупать готовые и строящиеся склады. Так, в 2005 году фонд Raven Russia Limited приобрел у компании «Кулон» два складских комплекса («Кулон-Южный», на ул. Дорожная, и «Кулон-Балтия», на Новорижском шоссе) общей площадью 41,6 тысячи кв. м за 18,6 миллиона долларов. По информации аналитиков, этот же фонд ведет переговоры о выкупе остальных складов компании «Кулон» общей площадью 180 тысяч кв. м.


Также Raven Russia Limited заключил в 2005 году соглашение о приобретении строящегося логистического парка «Крекшино» общей площадью 114 тысяч кв. м у компании «РосЕвроДевелопмент» за 110 миллионов долларов.


— Московский рынок коммерческой недвижимости характеризуется гораздо более высокими ставками доходности по сравнению с Западной и Восточной Европой, что обусловливает особую его привлекательность для иностранных инвесторов, — объясняет руководитель группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости компании Colliers International Регина Лочмеле.


А для арендаторов эта тенденция означает то, что рынок станет цивилизованнее, а отношения на нем прозрачнее. Ведь не покупают же иностранные инвесторы подвалы и ангары, где отношения между сторонами строятся «на словах», а арендодатели спокойно могут не выполнить свои обязательства!


Гигантомания


Растет рынок и количественно. По сведениям компании Colliers International, общее предложение качественных складских помещений (классов А и В) в Москве и Московской области на начало 2006 года составило около 1,4 миллиона кв. м, из которых примерно 680 тысяч метров отвечают международным стандартам (класс А). Всего в 2005 году, по различным оценкам, было построено 280–300 тысяч кв. м качественных складских помещений, что составило примерно половину от заявленного в начале года объема. Эксперты уверены: в 2006–м ситуация улучшится.


— Согласно озвученным планам, в 2006 году предложение увеличится приблизительно на 800–850 тысяч кв. м. Но реально мы ожидаем ввода в эксплуатацию не более 600 тысяч метров качественных складских площадей, — признает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.





Задержка ввода объектов в эксплуатацию — для Москвы дело привычное. «Во многом реальный рост предложения новых складских площадей будет зависеть от того, насколько успешно девелоперы сумеют разрешить стоящие перед ними проблемы с землей, инфраструктурой и разрешительной документацией, а также решить вопрос с привлечением финансирования», — рассуждает Регина Лочмеле.


Возможно, более медленный ввод в эксплуатацию объектов связан еще и с тем, что площадь заявляемых складских комплексов уверенно растет. Если раньше нормой считался терминал в 30–40 тысяч «квадратов», то теперь все чаще и чаще речь идет о проектах в 200–300 тысяч метров. К «гигантомании» девелоперов аналитики относятся сдержанно, напоминая, что, как правило, склад больше 30 тысяч метров состоит из нескольких очередей, которые вводятся в эксплуатацию поэтапно, а значит, и площади поступают на рынок не сразу.


Даешь больше метров!


В том, что наращивать предложение качественных складов следует как можно быстрее, не сомневается никто. «Существующий спрос практически в два раза превышает предложение», — отмечает Алексей Самсонов (ITF Development). Уровень же вакантных площадей в готовых складских комплексах класса А приближается к нулю, а в классе В составляет всего 3–5%. Именно с дефицитом площадей аналитики связывают планы многих компаний строить склады «под себя», для собственных нужд. Что ж — решение действительно неплохое. Тем более что наличие на балансе своего объекта недвижимости повышает инвестиционную и кредитную привлекательность компании.


В уже сданных госкомиссии объектах найти свободное место непросто. Большая часть складов класса А сдается на ранних стадиях строительства на 95–100%. Арендаторы «сметают» все, не особо задумываясь, что это за объект и насколько он им подходит. По мнению Константина Ковалева (Blackwood), неудовлетворенный спрос на помещения класса А и В составлял на конец 2005 года приблизительно 1,3–1,5 миллиона кв. м. «Необходимо отметить, что спрос формируется за счет как новых компаний, выходящих на рынок, и операторов, расширяющих свои площади, так и арендаторов, не удовлетворенных качеством ранее занимаемых ими складов», — поясняет Ковалев.


Маленьким — дороже


В общем, арендаторы просятся на склад. Готовы ли их принять арендодатели? Если компании требуется 10 и более тысяч метров, да еще на 10 лет, то она — всегда желанный клиент. Если от 5 тысяч, то не везде, а при потребности в 3 тысячи метров и меньше — компания становится «изгоем». По словам Игоря Егорова (Jones Lang LaSalle), 5–10 тысяч «квадратов» — это минимальный размер арендуемой площади в крупных логистических парках, а в некоторых проектах минимальная арендуемая площадь начинается и с 30 тысяч метров.


Другая беда: ставки складской аренды больше зависят от размера арендуемой площади и срока действия договора, чем от расположения объекта. «10–20 тысяч метров при десятилетнем контракте в классе А можно арендовать по ставке 110 долларов за «квадрат» в год, а 5 тысяч при сроке аренды три года — уже по 135–140 за метр», — подсчитал Игорь Егоров.


Подобная ситуация — синдром неразвитого рынка, рынка «продавца», а не «покупателя». Арендодатели мыслят примерно следующим образом: «Если у меня нет отбоя от крупных клиентов, то зачем мне со всякой мелочью возиться?» Вот и не возятся. Но это пока. В будущем девелоперам просто некуда будет деваться, а значит, придется волей–неволей учиться работать и с малыми формами.


— Увы, сегодня компаниям, которым нужно 1–3 тысячи метров, приходится туго, сейчас такого предложения катастрофически не хватает, — говорит Игорь Егоров.


Так что же получается — небольшим компаниям приходится по–прежнему довольствоваться «ангарами»? Отнюдь. Рецептов несколько. Во–первых, можно построить склад самостоятельно, а излишки сдать в аренду, возместив часть затрат. Во–вторых, стоит скооперироваться с несколькими партнерами и снять большой кусок «на всех». В-третьих, реально взять небольшую площадь в субаренду или же воспользоваться услугами ответственного хранения, которое предлагают сегодня крупные логистические операторы. Цена вопроса, конечно, несколько вырастет, но затраты эти окупятся сполна.


Вам куда?


Сегодня у арендаторов складов востребованы все направления. Самым популярным традиционно является Ленинградское шоссе, где сконцентрировано наибольшее количество складских комплексов, несмотря на его постоянную загруженность. Свободнее всех — трасса Москва — Дон (юг), которую уже начали осваивать девелоперы. Популярность северо–западного, западного и северного направлений вызвана тем, что это — основной путь доставки импортируемых из стран ЕС грузов. А южное и юго–западное — главный маршрут грузов, транспортируемых в регионы России. «В последнее время наблюдается рост спроса на складские комплексы по юго–западному и западному направлениям. Это связано с реконструкцией Киевской трассы и ростом влияния аэропорта Внуково», — говорит Константин Ковалев (Blackwood).




Вообще, развитие складского рынка сдерживается слабым развитием и перегруженностью дорожной сети. «Неудовлетворительное состояние большинства трасс, превышение в 2–3 раза пропускной способности дорог, высокая стоимость транзитных перевозок (на 30–40% больше, чем в Европе) — все это обусловливает необходимость масштабной реконструкции основных автомагистралей областного и федерального значения и строительства новых автодорог (в том числе платных)», — говорит Регина Лочмеле (Colliers International). «Если новые дороги сумеют разгрузить действующие магистрали, то это будет очень хорошо для складского рынка. Важность близости к Москве станет несколько ниже», — заключает Руслан Суворов (Praedium).


Источник - Бизнес-журнал №8 от 25 апреля 2006 года.